В настоящее время многие вкладывают свои средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права нередко нарушаются.
В практике имеются случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.
Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30.12.2004
№214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Указанный Федеральный закон направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами.
До принятия Федерального закона с целью приобретения строящихся жилых помещений гражданам предлагалось заключать несколько связанных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательными и другими нормативными правовыми актами. Это, например, договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также о совместной деятельности, инвестиционный договор, о долевом инвестировании, долевого строительства, об уступке прав требований и др.
Подобные сделки нередко заключались застройщиками, организациями, которым застройщики передают права требования на строящиеся жилые помещения, а также их посредниками.
Федеральным законом вводится понятие "застройщик", которое необходимо для обеспечения стабилизации уступки таких прав, поскольку застройщик обладает земельным участком под застройку на праве собственности или аренды, получает разрешение на строительство и имеет первичные права требования от подрядчиков передачи результата строительства. Определение понятия "застройщик" скоординировано с аналогичным понятием, содержащимся в Градостроительном Кодексе Российской Федерации.
Принятие Федерального закона унифицирует имеющуюся судебную практику. В Обобщении Верховным Судом Российской Федерации 19.09.2002 практики разрешения дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов, указывалось на трудности судов, связанные с правовой оценкой таких договоров, и неоднозначной практикой рассмотрения связанных с ними дел. Верховным Судом сделан вывод о возможности применения к рассматриваемым правоотношениям законодательства о защите прав потребителей.
Основная цель Федерального закона – защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач:
· снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства ("проектная декларация");
· установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;
· обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;
· обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;
· государственный контроль за долевым строительством;
· установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.
С принятием и вступлением в силу Закона отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, выделяются среди прочих гражданских правоотношений. Отношения в рамках долевого участия характеризуются большей нормативной урегулированностью, а также достаточной связанностью с деятельностью уполномоченных государственных органов.
В Законе присутствуют общие правила осуществления органами управления регистрационных и разрешительных полномочий, получения застройщиком разрешений применительно к отношениям в рамках долевого участия.
Для того чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, застройщик обязан, прежде всего, получить разрешение на строительство, а также приобрести земельный участок, на котором будет вестись строительство, в собственность или в аренду и зарегистрировать права на данный участок. После этого застройщик должен посредством опубликования и (или) размещения проектной декларации раскрыть определенную информацию. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования.
Далее застройщик заключает с участником долевого строительства определенный вид договора с установленным набором обязательных условий, который подлежит государственной регистрации. Уступка прав требований по договору также подлежит государственной регистрации.
Передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, процедура, которой предшествует еще одно разрешительное производство – ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
В завершение отношений застройщика и участника долевого строительства следует регистрационное производство – государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства.
Кроме того, косвенными основаниями отнесения отношений, возникающих в связи с долевым участием в строительстве, следует признать установленные Законом требования к распространению информации о проекте строительства, особенностям рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также нормы о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Принятие Федерального закона – серьезный шаг на пути правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также установления гарантий
защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
О.А. Куропаткина,
главный специалист-эксперт
отдела защиты прав потребителей
Управления Роспотребнадзора
